m.ksiazek@mkpartnerzy.pl

+48 509 299 469

Prawnik ze stali

Prawo w budowlance z perspektywy wykonawcy

Prawnik ze stali

Prawo w budowlance z perspektywy wykonawcy

Skontaktuj się!

Michał Książek

radca prawny

Doradzam wykonawcom oraz podwykonawcom robót budowlanych w ich bieżącej działalności, ze szczególnym uwzględnieniem sporządzania i zawierania umów na wykonanie robót budowalnych lub umów w relacji wykonawca – podwykonawca… [Czytaj więcej…]

Dokumenty i usługi dla Ciebie

Opóźnienie w robotach budowlanych – kiedy wykonawca NIE ponosi odpowiedzialności?

  • -

Każdemu inwestorowi i wykonawcy w procesie budowlanym zależy bardzo na czasie. Na czasie, czyli na pilnowaniu terminów wykonania robót. Wszelkie opóźnienia w robotach budowlanych powodują dla każdego uczestnika procesu budowlanego pewne problemy, to myślę nic odkrywczego.

Niestety opóźnienia w robotach budowlanych zdarzają się często.

I w zasadzie nie można tego z góry oceniać negatywnie, bo proces budowlany jest na tyle złożony technicznie, że często jest to nieuniknione. Często trzeba się tego wręcz spodziewać. Dla przykładu – nie da się przecież przewidzieć wcześniej że mamy do czynienia z kolizją, jeżeli nie było jej na mapach. Taką kolizję trzeba usunąć, a przecież te prace nie wynikają z czyjejś winy.

Niejeden wykonawca wie, że kiedy termin umowny zostaje przekroczony, pierwszym odruchem zamawiającego jest oczywiście sięgnięcie po kary umowne lub żądanie odszkodowania.

Ale czy inwestor może to robić tak automatycznie?

Prawo wcale nie jest tak jednoznaczne, jak mogłoby się wydawać.

Dlaczego?

Nie każde opóźnienie oznacza automatyczną odpowiedzialność wykonawcy. I właśnie o tym dzisiaj – kiedy wykonawca NIE odpowiada za opóźnienie.

Opóźnienie w robotach budowlanych a zwłoka – fundamentalna różnica

Zacznę od tego, że opóźnienie i zwłoka to zupełnie co innego.

…

Opóźnienie w robotach budowlanych – kiedy wykonawca NIE ponosi odpowiedzialności?Dowiedz się więcej »

Kara umowna w umowie o roboty budowlane. Jak uniknąć kar umownych i jak się przed nimi bronić?

  • -

Czym jest kara umowna w umowie o roboty budowlane i dlaczego warto ją rozumieć?

Czym dokładnie jest kara umowna w umowie o roboty budowlane i jakie mogą być jej rodzaje opisywałem we wpisie Kary umowne roboty budowlane. Zajrzyj tam, żeby dowiedzieć się więcej teorii na temat kar umownych, dzisiaj postanowiłem pokazać Ci trochę praktyki.

Praktyki, czyli o czym pamiętać i na co uważać przy karach umownych podczas podpisywania umowy o roboty budowlane. I co ważne – co zrobić, jak już dojdzie do naliczenia tej kary dla Ciebie jako wykonawcy.

Kara umowna w umowie o roboty budowlane jest zryczałtowanym odszkodowaniem. Mówiąc prościej: kara umowna to kwota, którą strony ustalają z góry na wypadek, gdyby jedna z nich nie wywiązała się z umowy.

Jaka jest największa zaleta kary umownej dla zamawiającego?

Jej ogromna zaleta dla polega na tym, że kara umowna należy się wierzycielowi bez względu na wysokość poniesionej szkody. Oznacza to, że nawet jeżeli wierzyciel (inwestor, zamawiający) nie poniósł żadnej szkody z powodu zachowania lub zaniechania wykonawcy, to i tak może dochodzić od niego zapłaty kary umownej.

Jak widać, ta największa zaleta dla inwestora to jednocześnie ogromna wada i ryzyko dla wykonawcy.

Dla wykonawcy oznacza to jedno: kary umowne to realne ryzyko finansowe, które może zachwiać płynnością całego przedsiębiorstwa. Dlatego warto wiedzieć, jak ich unikać i jak się przed nimi bronić, gdy już zostaną naliczone.

Zanim podpiszesz umowę – co sprawdzić i o co negocjować?

…

Kara umowna w umowie o roboty budowlane. Jak uniknąć kar umownych i jak się przed nimi bronić?Dowiedz się więcej »

Klauzule waloryzacyjne w umowie o roboty budowlane

  • -

Klauzule waloryzacyjne w umowie o roboty budowlane – jak je skonstruować, żeby naprawdę działały?

Klauzula waloryzacyjna to ważne i korzystne dla wykonawcy rozwiązanie w umowie o roboty budowlane.

Ale czy może być tak, że formalnie w umowie wykonawca jest chroniony przed wzrostem cen, ale w praktyce okazuje się że tej ochrony brak?

Niestety tak. Dlaczego więc tak się dzieje?

Czasami próg waloryzacji jest w umowie tak wysoki, a limit zmian tak niski, że zapis – choć formalnie istnieje – w praktyce jest bezużyteczny.

To pokazuje jedną rzecz: klauzule waloryzacyjne w umowie o roboty budowlane mogą chronić wykonawcę albo być tylko pozorem ochrony. Poniżej wyjaśniam, jak je konstruować, na co uważać i jakie zapisy mają realne znaczenie w praktyce kontraktowej.

…

Klauzule waloryzacyjne w umowie o roboty budowlaneDowiedz się więcej »

Czy wykonawca może wstrzymać roboty, gdy inwestor nie płaci?

  • -

Czy wykonawca może wstrzymać roboty, gdy inwestor nie płaci?

Zacznę od powiedzenia wszystkim znanego, że jak nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieniądze. Uważam, że bardzo prawdziwe.

Bardzo często inwestor kwestionuje wykonane prace lub ich terminowość. Powołuje się na liczne wady. Czasami całkowicie nieistotne lub wręcz nieistniejące.

Co się dzieje później?

Inwestor odmawia zapłaty wynagrodzenia za prace wykonane przez wykonawcę. Często niestety kwestionowanie jakości robót służy inwestorowi właśnie jedynie jako argument dla braku zapłaty.

Dla wykonawcy jest to wyjątkowo trudne położenie, ponieważ naraża się on na ryzyko, że wykona całość prac budowlanych, poniesie związane z tym koszty, a nie otrzyma zapłaty. A to już realne zagrożenie, bo powoduje dodatkowo tak zwany “efekt domina”, polegający na tym, że ze względu na brak lub opóźnienie płatności wykonawca lub podwykonawca nie jest w stanie realizować swoich zobowiązań względem podwykonawców, dalszych podwykonawców, dostawców czy pracowników.

…

Czy wykonawca może wstrzymać roboty, gdy inwestor nie płaci?Dowiedz się więcej »

Czy brak protokołu odbioru równa się brak zapłaty?

  • -

Brak protokołu odbioru robót budowlanych a zapłata wynagrodzenia

W branży budowlanej panuje powszechne przekonanie, że bez podpisanego protokołu odbioru robót nie ma mowy o zapłacie wynagrodzenia.

Dlaczego tak jest?

Ponieważ inwestorzy często traktują odmowę podpisania protokołu jako skuteczny instrument nacisku na wykonawcę.

Jest to przekonanie błędne. Szkoda, że nadal takie pokutuje. Szkoda też, że nierzadko wykonawcy są przekonani, że brak protokołu odbioru rzeczywiście oznacza brak zapłaty za wykonane roboty budowlane.

A jak jest naprawdę?

Prawo i orzecznictwo sądowe rysują zupełnie inny obraz tej zależności. Odpowiedź na pytanie postawione w tytule jest jednoznaczna: brak formalnego protokołu odbioru nie oznacza automatycznie braku prawa do wynagrodzenia.

Ale z czego to wynika?

…

Czy brak protokołu odbioru równa się brak zapłaty?Dowiedz się więcej »

Waloryzacja wynagrodzenia wykonawcy

  • -

Dzisiejszy artykuł zacznę do podsumowania tego, co widzi każdy z nas od kilku lat. Galopująca inflacja, pandemia, bliższe i dalsze od naszego kraju konflikty zbrojne. To wszystko dość mocno zaczęło mieć bezpośrednie przełożenie na ceny, a co za tym idzie na nasze portfele.

Wiele artykułów prasowych o niepokojach lub konfliktach zbrojnych kończy się aktualnie na stwierdzeniu – skutkiem będzie wzrost cen energii, żywności oraz materiałów budowlanych.

Dlaczego?

Bo obecnie wiele materiałów jest sprowadzanych z zagranicy. Każde wzrosty np. ceny ropy naftowej (jak to ma się obecnie z powodu konfliktu na bliskim wschodzie) mają bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych transportowanych np. z Azji.

Już nie raz słyszałem od niejednego wykonawcy, pół żartem, pół serio, że „podpisaliśmy kontrakt w styczniu, a w marcu to już była inna rzeczywistość”. Stal droższa o kilkadziesiąt procent, beton z opóźnieniem, podwykonawcy renegocjują stawki. Problem w tym, że umowa o roboty budowlane została podpisana na konkretną kwotę – i inwestor nie widzi powodu, żeby płacić więcej.

…

Waloryzacja wynagrodzenia wykonawcyDowiedz się więcej »

Kto odpowiada za wady dokumentacji projektowej

  • -

Kto odpowiada za wady dokumentacji projektowej?

Będąc realistą i całkiem szczerym powiem, że w praktyce budowlanej błąd w projekcie budowlanym to nie  jest totalny wyjątek i jednostkowa sytuacja. Czasami inwestycja jest na tyle złożona, że nietrudno o błędy.

Błędy w obliczeniach, brak rozwiązań technicznych albo nieprzewidziane kolizje branżowe – to wszystko trafia na budowę razem z projektem. Dobrze, gdy te błędy wyjdą już na początku wykonywania robót, lub przed ich rozpoczęciem. Gorzej, gdy pojawią się dużo później.

Dokumentacja projektowana często jest na tyle obszerna i łączy w sobie tak wiele elementów, że mówiąc wprost nie trudno o błąd.

Dzisiaj chciałbym się skupić właśnie na tych błędach w dokumentacji dostarczonej przez inwestora.

Będąc wykonawcą zapewne pomyślisz – skoro dostarcza inwestor, to za nic nie odpowiadam. Wielu wykonawców działa w przekonaniu, że skoro projekt został dostarczony przez inwestora, to pełna odpowiedzialność za jego wady spoczywa właśnie na nim. To jeden z najczęstszych i jednocześnie najdroższych błędów w branży.

Nie do końca.

Problem w tym, że skutki tych błędów projektowych bardzo często nie obciążają wyłącznie inwestora, ale też wykonawcę (ale już zaznaczam, że dużo rzadziej!).

…

Kto odpowiada za wady dokumentacji projektowejDowiedz się więcej »

Jednostronny odbiór robót budowlanych

  • -

Odbiór robót budowlanych jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora. Proces budowlany polega przecież na tym, że wykonawca zobowiązuje się wykonać roboty wskazane w umowie o roboty budowlane, natomiast inwestor zobowiązuje się dokonać odbioru i zapłacić wynagrodzenie. Gdy inwestor odmawia i nie zgadza się na protokół odbioru robót budowlanych może oznaczać jednostronny odbiór robót. 

Czasami zdarza się, że inwestor całkowicie bezpodstawnie uchyla się od dokonania odbioru robót. Do takich sytuacji dochodzi, gdy m.in. inwestor twierdzi, że roboty zostały wykonane nieprawidłowo i zawierają wady.

Kluczowe jest jednak, z perspektywy wykonawcy, czy wskazane wady mają charakter istotny, czy nieistotny.

W tym miejscu muszę podkreślić, że istnienie nieistotnych wad co do zasady nie może tamować sporządzenia protokołu odbioru robót budowlanych przez inwestora i wykonawcę.

Odmowa odbioru oczywiście przekłada się na kwestie płatności wynagrodzenia dla wykonawcy.  Zazwyczaj od dokonania odbioru uzależnione jest dokonanie płatności na rzecz wykonawcy. Protokół odbioru robót budowlanych do faktury jest podstawą jej wystawienia. Czasami koniecznością okazuje się jednostronny protokół odbioru robót budowlanych przez wykonawcę.

Uchylanie się inwestora od odbioru robót budowlanych

Rodzaje wad w robotach budowlanych

Wady w wykonanych robotach możemy podzielić na istotne oraz nieistotne.

  1. Wady istotne to wady poważne i powodujące, że nie jest możliwe korzystanie z przedmiotu robót zgodnie z ich przeznaczeniem (nie nadają się do użytkowania).
  2. Wady nieistotne to takie, które nie powodują, że przedmiot robót nie nadaje się do użytkowania. Takie wady powodują jedynie obowiązek ich usunięcia przez wykonawcę i świadczą o nienależytym wykonaniu umowy przez wykonawcę. Wady takie nie świadczą o tym, że  umowa została w całości  wykonana wadliwie (wady są częściowe, fragmentaryczne).

…

Jednostronny odbiór robót budowlanychDowiedz się więcej »

Roboty dodatkowe Rozliczenie robót dodatkowych

  • -

Szczerze, bardzo długo zbierałem się do napisania dla Was tego tekstu. Temat roboty dodatkowe to temat rzeka – bardzo złożony.

Często jak poruszam z Klientem kwestię robót dodatkowych, to w większości dotyczą one niestety sytuacji spornych i problematycznych z inwestorem.

Jakich?

Skwituję jednym prostym zdaniem (mniej więcej takim, jakie usłyszałem kiedyś od Klienta):

Panie Michale, trzeba było dodatkowo jeszcze to zrobić, ale inwestor nie chce mi zapłacić. Co ja mam teraz zrobić?

Mam nadzieję, że uda mi się przystępnie opowiedzieć Wam właśnie o ty, co teraz zrobić.

☎️ Po więcej informacji oczywiście zapraszam do kontaktu bezpośrednio ze mną. Jestem tutaj dla Was po to, żebyście wiedzieli do kogo się zgłosić po pomoc, kiedy ten Wasz inwestor nie chce płacić. Znajdę dla Was rozwiązanie problemu i pomogę wyjść z takich sytuacji, które dla Was wydają się beznadziejne.

Pamiętaj – zawsze jest jakieś rozwiązanie. Podstawa to mieć przy sobie kogoś, kto potrafi je znaleźć i skutecznie Ci pomóc.

Roboty dodatkowe

Roboty dodatkowe – czyli jakie?

Czym są roboty dodatkowe – najkrócej mówiąc to roboty, których ani inwestor, ani wykonawca nie przewidzieli podczas podpisywania umowy. Powiem „po prawniczemu” jeszcze, że dokładniej to świadczenia wykonywane poza istniejącym zobowiązaniem dotyczącym robót budowlanych (czyli poza zawartą pomiędzy Tobą a inwestorem umową).

Coś, czego nie można było przewidzieć w chwili zawierania umowy.

…

Roboty dodatkowe Rozliczenie robót dodatkowychDowiedz się więcej »

Rękojmia na roboty budowlane

  • -

RĘKOJMIA I GWARANCJA NA ROBOTY BUDOWLANE

Rękojmia na roboty budowlane i gwarancja jakości na roboty budowlane. Słowa, które zapewne każdy z wykonawców zna. Pojawiają się w większości umów o roboty budowlane.

Nie zawsze jednak wykonawca ma wiedzę, czym tak naprawdę różni się rękojmia od gwarancji.

Analizowałem ostatnio dla inwestora umowę, w której wykonawca wpisał, że udziela on inwestorowi rękojmi. Konstrukcja z założenia błędna.

Dlaczego?

Bo rękojmi się nie udziela! Rękojmia wynika z przepisów i przysługuje inwestorowi z mocy samego prawa, czyli nie musimy jej udzielać.

Wpisanie takiego postanowienia do umowy wynika niestety z braku rozróżnienia rękojmi od gwarancji. A to może rodzić dosyć istotne ryzyko dla wykonawcy.

Jakie ryzyko?

Dobrze skonstruowane postanowienia odnośnie rękojmi i gwarancji pozwalają na zabezpieczenie się wykonawcy na wypadek wystąpienia wad po dokonanym odbiorze. Pozwalają np. wyłączyć rękojmię albo ją ograniczyć w przypadku umowy pomiędzy przedsiębiorcami. W takim przypadku wykonawca może ograniczyć się do udzielenia gwarancji.

Będę o tym szczegółowo pisał poniżej.

Zaczniemy jak zwykle od podstaw.

CO TO JEST RĘKOJMIA ZA WADY

Czym właściwie jest rękojmia?

Pisałem o tym już na samym początku – rękojmia za wady za roboty budowlane przysługuje z mocy samych przepisów. Nie trzeba jej ustanawiać. Możemy ją ograniczyć albo wyłączyć w niektórych przypadkach, ale jej nikomu nie udzielamy dobrowolnie (tak jak gwarancję).

…

Rękojmia na roboty budowlaneDowiedz się więcej »

Przewijanie do góry